|
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА). Оценка - систематический сбор и анализ данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и ее оценки на основе действующих законодательства и стандартов. Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы и финансовые активы предприятия или бизнес в целом. Оценка бизнеса - акт или процесс выработки заключения или расчета стоимости бизнеса или предприятия либо доли в них. Каждый руководитель предприятия рано или поздно сталкивается с проблемой оценки своего бизнеса. Причин для этого много, главная - не зная стоимости почти невозможно принимать взвешенные решения по реализации прав собственника, т. к. именно стоимость компании наиболее полно отражает результаты ее деятельности. Знание стоимости бизнеса поможет в решении следующих вопросов: Основными факторами, определяющими рыночную стоимость предприятия, являются: настоящая и будущая прибыль, время получения доходов, затраты на создание подобного предприятий, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и ликвидность активов. Большое значение при оценке играют неосязаемые активы предприятия (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговая система и др.). Таким образом, известная формула А=П+СК, где А-активы, П-пассивы, СК-собственный капитал, при рыночной оценки приобретает вид: А+НА=П+СК, где НА-неосязаемые активы. В случае, если балансовая оценка собственного капитала не совпадает с его реальной (рыночной стоимостью), то скрытый капитал может быть определен из разности между рыночной и балансовой оценками активов, а также при учете внебалансовых позиций активов, которые в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс. Стоимость бизнеса является одним из основополагающих понятий рыночной экономики. Прогноз перспектив развития компании и разработка ее бизнес-плана, оценка целесообразности инвестиций, операции по оценке стоимости обеспечения в виде акций, сделки по купле-продаже пакетов акций предприятий, оценка деловой активности и многие другие сферы базируются на оценке стоимости бизнеса.Целью проводимой оценки стоимости бизнеса является расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия. В деловой практике различаются три основных подхода к оценке стоимости бизнеса: - затратный подход; - доходный подход. - сравнительный подход. Эти подходы отличаются исходными положениями, которые лежат в основе каждого их них. Ниже приведены краткие характеристики каждого из указанных подходов. Затратный (имущественный ) подход к оценке используется для целей: - оценки стоимости государственных объектов; - оценки стоимости объектов специального назначения (функционирующих без получения дохода) – школ, больниц и др.; - переоценки основных фондов; - для бухгалтерского учета основных фондов; - др. Затратный подход к оценке имущества предприятия предполагает определение его текущей стоимости на основе восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения за вычетом накопленного износа. Восстановительная стоимость объекта – это стоимость воспроизводства точной копии объекта. Стоимость замещения - это объем затрат на возведение объекта, аналогичного по назначению оцениваемому, в рыночных условиях на дату оценки. Главной особенностью затратного подхода является поэлементная оценка имущества предприятия, при которой оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, производится оценка каждой части и далее стоимость всего имущественного комплекса получается путем суммирования стоимостей его частей. В рамках затратного подхода определения стоимости предприятия существует также прием, так называемый “метод чистых активов”. Суть этого метода заключается в том, что стоимость бизнеса предприятия оценивается как разность между величиной его активов и объемом обязательств предприятия: “Чистые активы” = “Активы предприятия” - “Обязательства” = “Собственный капитал”. При этом оценка “Активов” и “Обязательств” предприятия производится на дату оценки стоимости бизнеса с учетом реальной ликвидности активов и объема обязательств. Так, например, одним из слагаемых при оценке величины активов является дебиторская задолженность. При оценке ее величины по “методу чистых активов” за основу берется балансовая стоимость дебиторской задолженности, которая корректируется на величину безнадежных долгов – той выручки, которую предприятие уже не рассчитывает получить в обозримом будущем или же получение которой проблематично. В величину обязательств, напротив, включаются все долги предприятия, включая штрафы и пени, которые, возможно, не отражены в балансе. Аналогичная корректировка проводится с другими статьями баланса. Несмотря на очевидную простоту и наглядность, затратный метод не свободен от недостатков. Прежде всего, не учитывая перспектив развития предприятия и, в определенной мере, занижая все доходы предприятия и увеличивая его обязательства, он дает пессимистическую оценку стоимости бизнеса. Доходный подход к оценке предприятияДанный подход наиболее адекватен целям оценки бизнеса (действующего коммерческого предприятия), так как, с приобретением последнего, покупатель связывает получение в будущем определенных доходов. Поэтому стоимость такого актива может измеряться стоимостью будущих благ, аккумулированных доходов, выраженной в денежной форме на настоящий момент. Техника расчета стоимости состоит в капитализации будущих доходов - свободного денежного потока бизнеса за вычетом долговых обязательств предприятия на момент оценки. Капитализированный будущий свободный денежный поток рассчитывают двумя способами. Первый способ – мультипликаторный. Капитализация денежного потока рассчитывается как произведение какой–либо текущей характеристики финансово-экономической деятельности предприятия (выручка; прибыль до налогообложения, вычета амортизации и процентов; прибыль до налогообложения, вычета процентов; чистой прибыли и др.) и соответствующего мультипликатора. Последний определяется по информации, получаемой с рынка продаж предприятий, сопоставимых с оцениваемым. Второй способ базируется на моделировании будущей деятельности предприятия. С помощью модели осуществляется расчет свободного денежного потока во времени (по-месячно, по-квартально, по годам) в пределах так называемого горизонта планирования (обычно от 5 до 10 лет), капитализация денежного потока производится путем его дисконтирования и аккумулирования. Капитализация свободного денежного потока, генерируемого бизнесом, за пределом горизонта планирования, рассчитывается способом, аналогичным мультипликаторному. Поскольку данный способ предполагает использование достаточно большого объема информации, то его применяют, как правило, к определению “справедливой” цены пакета акций открытых акционерных компаний, информация о которых публикуется в листингах фондовых бирж. В частности, в листингах по каждой компании имеется информация для расчета ставки дисконтирования будущего свободного денежного потока, используемой при его капитализации. На самом деле определенная таким способом цена пакета акций является только отправной при осуществлении конкретных сделок по приобретению пакета акций. В процессе подготовки сделки базовая цена корректируется. В частности, цена пакета акций будет зависеть от того, какие права в управлении предприятием приобретает покупатель пакета, например: - избирать членов совета директоров и вносить изменения в направление работы предприятия; - утверждать перспективную политику и вносить изменения в направление работы предприятия; - принимать решения о слиянии и поглощении других предприятий; - приобретать, продавать или ликвидировать активы предприятия; - продавать или выкупать собственные акции предприятия и т.д. Каждое право имеет свою стоимость. На стоимость акций предприятия также влияет тип акций, например, является акция голосующей или нет. Следует отметить, что в отличие от затратного метода, который фиксирует текущее положение бизнеса предприятия без учета перспективы его развития, доходный метод в значительной мере базируется на прогнозе развития предприятия. Поэтому, для динамично развивающихся компаний оценка стоимости бизнеса, полученная доходным методом, будет больше, чем оценка стоимость бизнеса, полученная затратным методом. Вопрос о корректности оценки стоимости бизнеса в этом случае перетекает в плоскость обоснованности прогнозов развития предприятия или компании. Последнее оставляет достаточно широкое поле для толкований и зависит от степени квалификации и оптимизма экспертов. Тем не менее, несмотря на эти казалось бы очевидные недостатки, доходный метод является одним из важных элементов оценки стоимости бизнеса и распространение его весьма широко. Достаточно сказать, что в инвестиционных сделках, предполагающих вложения инвестиций через выкуп эмиссионного пакета акций предприятия, как правило, стоимость бизнеса оценивается доходным методом. Сравнительный подход к оценке – это оценка стоимости предприятия по аналогам. Данный подход используется в ситуациях, когда оценка осуществляется для целей продажи предприятия. Основная процедура оценки стоимости бизнеса методом сравнений, такова. В интересах оценки составляется группа объектов, по своим характеристикам близких к оцениваемому предприятию, и которые недавно были проданы или выставлены на торги. По специальной методике, основанной на методе “сопоставимых пар”, генерируется последовательность поправок (с накоплением) к ценам сопоставимых объектов, в результате чего формируется рыночная цена оцениваемого объекта. Данный подход в большей степени, чем остальные, является подходом рыночным, поскольку при его применении непосредственно используется рыночная информация об объектах, сопоставимых с оцениваемым, а логика, с помощью которой формируется стоимость оцениваемого объекта, соответствует логике покупателя. Последняя учитывает и стоимость активов предприятия и перспективы его развития. Тем не менее, сравнительный подход не лишен недостатков. Он основан на состоянии рынка, который, как известно, подвержен серьезным колебаниям, которые могут носить как сезонный характер, так и отражать общее настроение рынка. Естественно, что эти обстоятельства в известной мере снижают объективность полученной оценки. В практических задачах оценки стоимости бизнеса встречаются все три приведенные выше метода. Каждый из рассмотренных методов в большей или меньшей степени адекватен цели оценки конкретного предприятия. Обычно стоимость предприятия оценивается с использованием комбинации всех трех подходов, когда окончательная оценка получается как средневзвешенное значение результатов оценки по каждому методу. В зависимости от целей и задач процедуры оценки, вес оценки каждым методом существенно различается. Так, например, в случае, когда речь идет об оценке имущества предприятия-банкрота, вес оценки, полученной доходным методом, минимален, а наибольший вес имеет затратный метод. В случае, когда речь идет о оценке стоимости пакета акций предприятия, которое давно котируется на бирже, больший вес будет иметь метод сравнений. Оценка недвижимости Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости. Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.). Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее. Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.). Оценка коммерческой недвижимости Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем иногда ее называют доходной. При оценке коммерческой недвижимости необходимо учитывать размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке доходной недвижимости принимается во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов. Оценка квартир Любой желающий купить, продать или обменять квартиру должен сначала оценить ее. Конечно, оценить квартиру «на глазок» способен каждый, однако лучше это ответственное мероприятие доверить профессионалу. Для достоверной оценки стоимости квартиры необходимо учитывать множество факторов: местоположение и тип дома, удаленность от центра, наличие двора и консьержки в подъезде и т. д. Кроме того, отчет об оценке квартиры, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учреждениями. В связи с развитием ипотечного кредитования в России оценка квартир стала одним из наиболее востребованных видов оценки. Оценка земли Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды. При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. Оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории. Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур. Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли. Обратите внимание, что при оценке зданий и сооружений, как правило, в рамках затратного подхода осуществляется оценка земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту. Оценка коттеджей (загородной недвижимости) Устойчивый рост рынка загородной недвижимости в Московском регионе вызвал ситуацию, когда спрос на эти объекты часто превышает предложение. В таких условиях, в большинстве случаев, цены предложений формируются на основании спекулятивных факторов и не всегда соответствуют реальной потребительной стоимости объектов. В этой ситуации, проведение независимой оценки коттеджей, дач и жилых домов становится необходимым инструментом для соблюдения взаимовыгодного баланса интересов, как покупателя, так и продавца недвижимости. При покупке загородной недвижимости риск отдать лишние деньги гораздо выше, чем при приобретении городской квартиры. Оценивать загородную недвижимость по метражу и местоположению, как жилье в мегаполисе, не принято. При оценке коттеджей необходимо учитывать гораздо большее количество критериев, в частности: удаленность от города и железнодорожной станции, направление, наличие неподалеку леса или водоема, качество почвы и воды и т. д. Для многих большое значение имеют престижность места, качество подъездных путей, наличие развитой инфраструктуры и т. д. Оценка объектов незавершенного строительства Проблема незавершенного строительства известна еще с библейских времен. Ярким образцом объектов незавершенного строительства тех времен является Вавилонская башня. Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по стоимости затрат, не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок объектов незавершенного строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника. Оценка арендной платы Успех того или иного вида бизнеса имеет разные составляющие. Но одно обстоятельство остается решающим для всех – арендная ставка. По мнению многих арендаторов, именно она все чаще становится камнем преткновения на пути развития компании. Озабоченность арендаторов вызвана в основном двумя причинами: окончанием срока аренды либо повышением арендной ставки. Обстоятельства вынуждают арендаторов прибегать к различным ухищрениям – от переоценки до неплатежа. У многих предпринимателей аренда съедает львиную долю оборотных средств, после чего не остается денег ни на ремонт, ни на амортизацию оборудования. Единственный выход из сложившейся ситуации – оценка арендной платы независимым оценщиком. Отчет об оценке арендной платы может быть компромиссным решением, удовлетворяющим как арендатора, так и арендодателя. |
